Rekabet ortamının bulunduğu proje alanlarında maliklerin ortaklık kuracakları yatırımcıyı çok iyi analiz etmeleri gerekiyor. Zira yüksek karlılık beklentileri üzerine anlaşılan yatırımcının çeşitli nedenlerle projeyi tamamlayamaması oldukça ağır mali külfetler ve mağduriyetler yaratabilmekte.
Ortaklık yapısının doğru kurulması projenin başarı ile tamamlanmasındaki en önemli aşama olarak göze çarpıyor. Bu aşamada hukuk ve gayrimenkul profesyonellerinin sürece dâhil olması ve ortakların uzman kişilerin görüş ve hizmetlerine başvurması son derece önemlidir. Farklı disiplinlerin bir araya gelmesi ile gerçekleştirilen bir takım çalışması, kentsel dönüşüm sürecinin dengesini kuran, değerin adil paylaşımına imkan veren ve tüm tarafların çıkarının optimum bir noktada buluşmasını sağlayan önemli bir rol oynamaktadır.
Yüksek oran beklentilerinin yüksek risk getireceği unutulmamalıdır. Kentsel dönüşüm projelerinde yer alan yatırımcılar çok büyük mali yükler ve riskler alıyorlar. Bunlarla birlikte maliklerin kimi zaman dayatmaya varan istekleri sonrasında ya projeler çıkmaza girmekte ya da yatırımcı açısından zarar edecek seviyelere gelmektedir.
Bu durumlarda ortak bir noktada birleşmek ve her iki tarafın isteklerini optimum düzeyde karşılar bir proje üretmek en doğru çözüm haline geliyor. Kentsel dönüşüm; enerji kazanımından, işsizlik ve suç oranlarının azaltılmasına, kentlerin estetik ve sağlık anlayışına kadar makro bir reformdur. Tarafların birbirlerini anladığı, güven ortamının yakalandığı, tarafsız ve şeffaf bir uzlaşma ortamının yaratılabildiği çalışmalar beraberinde başarıyı getirir.
Kentsel dönüşüm, gelişmekte olan bir ülkenin gayrı safi milli hasılasına yakın bir ölçekte finans güç gerektirmektedir. Kamu bütçesinin milyonlarca konutu yenilemesi veya özel sektörün sadece kârlı yatırım olarak gördüğü bölgelerde kentsel dönüşüm çalışmaları yürütmesi riskli yapı stokunun yenilenmesinde yetersiz kalıyor. Bu sebeple kamu ve yatırımcıların kentsel dönüşümde uygulanabilecek yeni yaklaşımlar ve modeller geliştirilmesi gerekiyor.
Kentsel Dönüşümün Birincil Öğeleri
Kamu, özel sektör, sivil toplum işbirliği kentsel dönüşümün birincil öğesidir. Bu sürecin sağlıklı yönetilebilmesi için koordinasyonda mutlaka kamu bulunmalıdır. Kentsel dönüşüm politikası, ülke genelinde geliştirilecek arazi kullanımı ve arazi yönetimi ekseninde, ulusal uzlaşıyla, afet yönetimi yanında doğa ve yeşil alan esaslı bir model çerçevesinde şekillenmelidir. Kentsel dönüşümün sosyal bir olgu olduğu düşünülmezse en büyük yanlışa imza atılır.
2012 sonlarında başlayarak hızla ilerleyen kentsel dönüşüm sürecinde şu ana kadar sadece İstanbul ili içerisinden 17 ilçede toplam 40 adet riskli alan tespit edildi. Bu alanların toplamı yaklaşık olarak 11 milyon m2’yi kapsıyor. Toplam il yüzölçümünün %0,2’sinin oluşturan riskli alanlarda, ilçeler bazında bakıldığında ise en riskli alanların %36’sının Gaziosmanpaşa ilçesinde yer aldığı görülüyor.
Riskli alan ilan edilen bölgelerin genellikle yüksek oranda sağlıksız yapı stokuna sahip ve kent merkezine kolaylıkla erişebilecek ulaşım bağlantılarına sahip olduğu dikkat çekiyor. Yine İstanbul’da, deprem riski kaynaklı dönüştürme ihtiyacının 377.097, kentsel yenileme kaynaklı dönüştürme ihtiyacının ise 493.532 bağımsız birim alan olduğu görülüyor.
